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説明義務

1 不動産の売主としての説明義務
 不動産売買の場面では,売主と買主が保有する当該不動産に関する情報格差があるため,買主による不動産購入後,当該不動産の土壌汚染が判明する等の事態が生じ,買主に損害が生じることがあります。そのため,売主が買主に対して不動産に関する重要事項の説明を怠った場合,民法上,損害賠償責任を問われることがあります。この民法上の説明義務は,たとえ不動産売買契約書に売主の義務として明確に規定されていない場合であっても認められる場合があり,信義則上の付随義務と解釈されるのが一般的です。
 また,宅地建物取引業者である売主は,以上の民法上の説明義務に加え,宅地建物取引業法上,重要事項の説明義務を負担しています(宅地建物取引業法35条1項)。

2 宅地建物取引業者が仲介業者として負担する説明義務
 宅地建物取引業者は,不動産の売買等の媒介の際にも,当該不動産に関する重要事項につき,説明義務を負担しています(宅地建物取引業法35条1項)。

3 説明義務の内容
 宅地建物取引業者が宅地建物取引法上の売主又は媒介業者として負担する説明義務の内容は,宅地建物取引業法や関連する政省令の中で詳細に定められています。具体的な内容は,当該不動産が所在する地域にかかっている公法規制の内容や,当該不動産の権利形態(借地上の建物か,土地・建物が同一の所有者か),当該不動産に設定されている担保権等により異なりますので,個別具体的な対応が不可欠です。
 他方,宅地建物取引業者以外の売主が付随義務として負担する場合の説明義務の内容は,民法等で明確に規定されておりませんので,最高裁判例や裁判例を踏まえて個別具体的に検討することが必要となります。

 当法律事務所は,不動産売買,不動産売買等の媒介に関する紛争案件・法律相談案件を長年にわたって多数手掛けており,売主や宅地建物取引業者が負担する説明義務を巡る法律上の問題点に関するノウハウを蓄積しております。

執筆者: 市橋 拓

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