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仲介契約・媒介契約

 仲介契約・媒介契約とは,不動産取引の成立に向けて尽力するために締結される委託契約をいいます。法律的には,宅地建物取引業者は,商事仲立人(商法543条)ではなく,民事仲立人であると解されています(最判昭和44年6月26日)。

 不動産の仲介契約・媒介契約を規制する主たる法律は,宅地建物取引業法です。宅地建物取引業法は,不動産取引をめぐる紛争防止,悪質な不動産仲介業者の排除等を実現するため,宅地建物取引業者に対して,誇大広告の禁止,重要事項説明義務,報酬金額の制限等の規制をかけています。

 仲介契約・媒介契約を巡っては,業務性,調査義務・説明義務の範囲等に関する相談案件,紛争案件が多く持ち込まれます。例えば,売買対象となっている不動産に関する公法上の規制等に関する調査義務違反・説明義務違反,土壌汚染や不動産の瑕疵に関する調査義務違反・説明義務違反等が認められる場合,宅地建物取引業者は,宅地建物取引業法上の行政処分の対象となるほか,民事責任として,契約の相手方(売仲介の場合は売主,買仲介の場合は買主)から,仲介契約・媒介契約上の債務不履行や不法行為を理由とする損害賠償請求の追及を受ける場合があります。また,仲介契約・媒介契約上の債務不履行や不法行為を理由とする損害賠償請求案件においては,仲介業者・媒介業者が契約の相手方に対し,調査義務・説明義務を尽くしたといえるかという点について,適切な証拠が存在するかという証拠上の問題も重要となります。

 さらに,宅地建物取引業者でない者が,無免許で業として仲介契約・媒介契約を締結する場合には,刑事責任を問われる可能性があります(宅地建物取引業法79条2号)。

 なお,近時,都市部の収益物件を中心に,不動産を信託し,信託受益権という有価証券の形で取引を行う不動産信託受益権の売買も多数見受けられるようになりました。不動産信託受益権の売買という形態が採られる場合,不動産信託受益権の取得者保護の観点から,仲介業者・媒介業者には,第二種金融商品取引業の登録が必要とされ,第二種金融商品取引業者は,金融商品取引法の規制を遵守する必要があります。

 当法律事務所は,不動産仲介業者からの紛争案件,法律相談案件を多数受任しており,日常的に締結される仲介契約・媒介契約の審査から,訴訟案件まで,多種多様な案件を扱っており,依頼者のニーズに対して迅速に応える体制を整えています。

執筆者: 市橋 拓

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