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瑕疵担保責任

 一般の民事取引において,瑕疵とは,目的物が通常有する性能・品質を欠いていることをいい,瑕疵担保責任とは,目的物に存在する瑕疵に関して,取引上要求される一般的な注意では発見できない瑕疵について,当該瑕疵を回復させるために売主が負担する責任をいいます。例えば,土地付きの分譲住宅を購入したところ,土壌が基準値を越えた重金属,有機溶剤,農薬,油等によって汚染されていた,あるいは,新築住宅を購入したところ,雨漏りがするといった場合に問題となります。このような瑕疵担保責任が認められる理由は,欠陥に見合った責任を売主にとってもらい,売主・買主間の公平を実現するという点にあります。

 瑕疵担保責任を巡っては,そもそも瑕疵に該当するのかという点や,瑕疵担保責任で認められる損害賠償の範囲等がよく問題になります。

 なお,建築請負契約上も瑕疵担保責任が認められていますが,売買契約上の瑕疵担保責任とはその条件や内容が異なります。具体的には,売買契約上の瑕疵担保責任では,具体的な請求として損害賠償請求と解除のみが認められているのに対し,建築請負契約上の瑕疵担保責任では,一定の要件の下で修繕請求が認められています。

 また,新築住宅の買主や注文者は,住宅の品質確保の促進等に関する法律(平成11年法律第81号)に基づき,新築住宅の取得契約(平成12年4月1日以降の契約に限られます。)において,基本構造部分(柱や梁など住宅の構造耐力上主要な部分及び雨水の浸入を防止する部分)について10年間の瑕疵担保責任を追及することができます。この新築住宅に関する瑕疵担保責任は,新築住宅の取得者保護の観点から,民法上認められる瑕疵担保責任とは異なり,当事者間の合意によって法律で定められている内容よりも不利な内容(瑕疵担保責任の期間を5年に短縮する,瑕疵担保責任を全く負担しない等)にすることはできません。

 当法律事務所は,住宅物件から商業物件まで,多数の不動産売買に伴う紛争案件・相談案件を手掛けており,その中でも当事者が高い関心を持っている瑕疵担保責任に関し,依頼者のニーズに迅速に応えられる体制を整えています。

執筆者: 市橋 拓

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