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賃料増額・減額

 一般の建物賃貸借契約や土地賃貸借契約には,賃借人を保護するための法律である借地借家法が適用されるため,当初定めていた契約期間が満了しても,賃貸人側が賃貸借契約の更新を拒絶するためには正当事由が必要となります。そのため,必然的に賃貸借契約は長期化することが多く,当初定めた家賃や地代がそのまま維持されている場合も少なくありません。そのため,経済事情や物件の周辺環境の変化等によって当初定めた家賃や地代が不相当となることが考えられます。

 例えば,賃貸物件の周囲の開発が進み,近隣に新しい駅が設置されて交通の便がよくなった,土地や建物にかかる固定資産税が上がった等の事情が認められれば,賃貸人,賃借人間で家賃や地代の増額に関する交渉がなされることが通常ですが,当事者間の交渉が決裂するケースも少なくありません。そのため,借地借家法上,家賃や地代の増減請求権が認められております(借地借家法第11条,第32条)。

 賃料増額・減額は,土地・建物の価格の上昇・低下,経済事情の変動,近隣の賃料の相場等,様々な事情を考慮して判断されます。このように賃料増額・減額は,各案件の個別事情に応じた判断がなされることから,様々な裁判例が集積しています。

 また,家賃や地代の増減請求に関しては,調停前置主義がとられています(民事調停法24条の2)。したがって,家賃や地代の増減請求に関する民事訴訟を提起する前に,調停委員を交えて当事者間の合意による解決を目指す民事調停の申立てを行う必要があります。

 当法律事務所は,不動産の貸主・借主から,賃料増額・減額に関する法律相談案件・紛争案件を多数受任しており,調停申立てに至らない話合いによる解決から,調停申立て,訴訟提起に至るまで,ノウハウを蓄積しております。

執筆者: 市橋 拓

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