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敷金

敷金とは,賃貸借契約存続中の賃料債権のみならず,賃貸借契約終了後,不動産の明渡義務の履行までに生ずる賃料相当損害金債権及びその他賃貸借契約により賃貸人が賃借人に対して取得する一切の債権を担保するために,賃借人から賃貸人に対して差し入れられる金銭をいいます。敷金返還請求権は,賃貸借契約終了後,不動産明渡しがなされた時に,それまでに生じた一切の債権を控除し,なお残額があることを条件として,その残額につき発生するものとされており,停止条件の付された不確定期限付きの債権と解されています(最高裁判例昭和48年2月2日)。

敷金を巡っては,以下のような法的紛争がよく問題となります。

まず,賃貸人から返金された敷金の金額に納得がいかないという問題です。この問題は,賃借人が負担するべき原状回復義務の範囲と表裏一体の関係にあります。

次に,賃貸借契約存続中に,賃貸人が破産した場合,賃借人が事前に差し入れていた敷金をどのように回収するかという問題が生じます。現状は,停止条件付破産債権として取り扱われているため,回収が見込めないケースがほとんどです。

さらに,賃借人の賃貸人に対する敷金返還請求権に対して質権が設定された場合に,賃貸人が,延滞賃料を敷金から控除できるかという点も問題となります。この点については,敷金返還請求権は,賃貸借契約終了後,家屋の明渡しがなされた時において,それまでに生じた一切の被担保債権を控除し,なお残額があることを条件として,その残額につき敷金返還請求権が発生し,質権者は,敷金について賃貸人が有する被担保債権の充当後の残額についてのみ優先弁済権を有するに過ぎないという裁判例があり(東京高等裁判所平成16年10月27日),賃貸人による延滞賃料の回収が質権者に優先すると考えられています。

なお,賃借人は,賃貸人から敷金を返してもらっていない場合であっても,当該敷金の返還請求権を根拠に土地又は建物の明渡しを拒絶することはできません。なぜなら,敷金返還請求権は土地又は建物を明け渡して初めて発生する債権であり,同時履行の関係に立たないためです。

当事務所は,敷金を巡る法律相談案件・紛争案件を多数手掛けており,ノウハウを蓄積しています。

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