不動産・建築|弁護士相談・訴訟の対応はしょうぶ法律事務所|名古屋 不動産・建築|弁護士相談・訴訟の対応はしょうぶ法律事務所|名古屋

real estate

お客様のニーズ・期待

不動産は,資産価値が他の資産に比べて相対的に高く,特に個人の買主にとっては一生に一度の買い物という方がほとんどですので,当事者間の利害が先鋭化し易いという側面を有しています。

不動産会社にとっても,売買・賃貸の当事者に上記のような思い入れがあること,さまざまな法規制があること,専門家としての調査・説明義務があることから,当事者からクレームを受けることも少なくありません。
これは建築についても同様です。また建物は,工場で作製される工業製品と異なり,現場にて多数・多層の会社・職人が関わって造り上げていくことから,責任の所在が複雑化します。

このように,不動産・建築は紛争が発生し易く,その一方で,クレームの是非,責任の有無について適切に判断するためには,不動産・建築及び関係法令に関する知識と経験を要します。

当事務所は,事務所開設以来,大手不動産会社等から,売買,賃貸,仲介,開発,分譲,建築瑕疵等に関する数えきれない数の不動産に関する相談を受け,訴訟等の対応を行っており,蓄積された知識と経験は中部地区屈指です。また,それゆえに,不動産会社の皆様と共通の言語,共通の認識をベースに,ご相談そしてその後の対応を行うことが可能です。不動産・建築に関する案件は是非当事務所にご相談ください。

サービスの内容

1.不動産売買

不動産売買では,買主は多額の代金と引換えに価値が高い固定資産を入手します。売主は,売買代金を得る一方で不動産の所有権を失い,また,説明義務,契約不適合責任等を負います。不動産は,資産価値が他の資産に比べて相対的に高く,また,契約当事者がさまざまな権利義務を持つことから,当事者間の利害が先鋭化し,紛争を生じさせ易いという側面を有しています。

不動産に関する紛争が発生した場合,請求する側であっても請求を受ける側であっても,大小さまざまな事実関係を丁寧に拾い,その請求の法的根拠は何か,仮に訴訟手続を行った場合の見通し,それらを踏まえたうえでの方針・戦略を多方面から緻密に検討する必要があり,弁護士として適切に対応・実行するためには,不動産に関する知識・経験が欠かせません。

2.仲介業務

不動産の仲介業務を規制する主たる法律は宅地建物取引業法です。
しかしながら,近時は,仲介会社に求められる調査義務・説明義務の範囲・内容は,裁判例の積み重ねによって以前より広範・高度になっており,結果として調査義務・説明義務を十分に果たしていないと評価される場合も散見されます。その一方で,売買・賃貸の当事者から過剰とも思われるクレームを受けることも多々あります。

そのような仲介業務に起因するトラブルを適切に解決するには,個々の案件について状況や経過を丹念に調べたうえで,仲介会社の義務の範囲,義務違反の有無を適切に見極める必要があります。そして弁護士としてこのような対応を行うためには知識と経験の蓄積が必須です。

3.契約不適合責任

契約不適合責任とは,売主・請負人が相手方に引き渡した目的物について,種類,品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものがあるときに売主・請負人が相手方に対して負う責任をいいます。従前は瑕疵担保責任と呼ばれていましたが,2020年4月の民法(債権法)改正で契約不適合責任という名称に変更されました。

改正前の民法における瑕疵担保責任では,目的物に「隠れた瑕疵」がある場合,買主・注文者は売主・請負人に対して損害賠償請求,契約の目的を達成できない場合は契約解除を求めることができましたが,売買の場合は代替物等の請求や代金減額はできませんでした。また,瑕疵により契約の目的を達することができない場合に限り,買主・注文者は契約の解除ができました。

これに対し,改正民法における契約不適合責任は,売買の目的物が「契約の内容に適合しない」場合に,買主・注文者は,売主・請負人に対して,補修や代物請求等の追完請求をすることができます。売主・請負人が追完を行わないとき,追完が不可能であるときは不適合の程度に応じて代金の減額請求ができます。また,損害賠償請求,さらには不適合の内容が軽微である場合を除き解除をすることもできます。

特に不動産の売買や建築の請負では,対価が大きく,また長年使用することから,契約不適合責任が大きな問題となることが少なくありません。
買主・注文者の立場では,契約不適合責任を主張できるか,主張できるとして主張内容をどのように組み立てるか,売主・請負人の立場では,買主・注文者の契約不適合責任の主張に応じざるを得ないかを検討・判断するためには,不動産売買・建築の契約不適合責任(瑕疵担保責任)に関する知識・経験を有する弁護士の関与が不可欠です。

4.不動産賃貸借

日本の民法は土地と建物を別個の不動産として取り扱っています。よって,不動産賃貸借は土地の賃貸借と建物の賃貸借に分けられ,それぞれ異なった規定が適用されます。また,不動産は居住用物件と事業用物件に分けられ,居住用賃貸借と事業用賃貸借では,契約書に盛り込むべき内容は必然的に異なります。

不動産賃貸借に関して当事者間に紛争が生じた場合,まずは契約書の規定に基づいて対処することになります。例えば,借主に賃料の不払があった場合,貸主は契約書の規定に基づいて契約解除をして明渡しと原状回復を求めます。また,原状回復の範囲と敷金の返還額は紛争になりがちです。

ただし,不動産賃貸借契約書の中には,一方当事者に有利,他方当事者に不利な内容の規定があるものも見受けられます。問題を含む規定がないか十分に確認・検討することが必要です。そして,貸主の説明義務の内容,借主の用法違反や原状回復の範囲,賃料増額・減額等,契約書の規定を適用するだけでは解決できない争いも多々あります。その解決のためには,不動産賃貸借に関する正確な知識と経験を要します。

よくある質問

不動産の売買契約締結の直前に,買主から契約締結のキャンセルがありました。契約実現に向けて相当なコストがかかっています。どのようにしたらよいのでしょうか。

不動産の売買契約が成立していないにしても,急なキャンセルを受けた当事者は,キャンセルした当事者に対し,契約締結上の過失として,損害賠償請求をすることができる場合があります。ご相談ください。

不動産会社です。不動産売買の仲介をしましたが,仲介報酬を支払ってもらえません。どのようにしたらよいのでしょうか。

まず,仲介契約書を拝見して,仲介報酬が成立しているか否かを確認し,成立していれば,弁護士名の内容証明郵便を送付するなどして,支払を督促します。

不動産会社です。土地建物の売買について,いわゆる両手仲介をしましたが,売買契約・引渡し後,建物に雨漏りが見つかり,買主から損害賠償請求を求められています。

まずはご相談ください。仲介会社としての調査義務又は買主に対する説明義務を果たしたか,詳しく検討する必要があります。

賃借人が家賃を滞納していますが,どのくらいの滞納があれば賃貸借契約を解除することができますか。

滞納分が概ね3か月分から6か月分に達すれば,賃貸人賃借人の信頼関係が破壊されたとして,催告のうえ,賃貸借契約を解除することができます。ただし,昨今のコロナ感染拡大による営業収入の減少が家賃不払いの理由である場合には,賃借人保護の要請が働き,賃貸人賃借人の信頼関係が破壊されたとはいえず,賃貸借契約は解除することができないと判断される可能性があります。

賃料(地代・家賃)の値上げを請求することはできますか。

一定の期間賃料を増額しない旨の特約がない限り,土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により,土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により,又は近傍同種の物件の借賃に比較して不相当となったときは,賃貸人は,将来に向かって賃料の増額を請求することができます。

もうすぐ賃貸借契約の期間が満了します。賃貸建物の老朽化が進んできたため,建替えを検討しています。賃借人に対して,部屋からの立退きを要求することはできますか。

契約の更新を拒絶する正当事由があるか否かがポイントです。賃貸人・賃借人双方の事情を整理し,比較検討し,正当事由の有無を見極めましょう。

不動産を購入したところ,雨漏りがありましたが,損害賠償請求できる期間はいつまでですか。

売買契約の特約に規定がない場合,雨漏りの事実を知ったときから1年以内に売主に不適合の事実を通知する必要があります。特約に規定がある場合はその規定によります。

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